지역주택조합 사업 정상화 방안

박 기자
입력 2026.04.20 22:13
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- 토지 확보 80%로 완화 및 '알박기' 차단

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다년간 공동주택 주택시장의 뇌관으로 지목되어 온 지역주택조합 제도의 근본적인 개편 사항을 심층 분석한다. 규제 완화의 배경과 함께 조합원 보호를 위한 견제 장치가 어떻게 균형을 이루고 있는지 보도한다.

국토교통부가 2026년 4월 20일 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'을 전격 발표하며 공동주택 공급 시장에 상당한 파장을 예고하고 있다.1 이른바 '원수에게나 권한다'는 오명을 썼던 지역주택조합 사업의 고질적인 지연 사태를 타개하기 위해, 정부는 사업계획승인에 필요한 토지 소유권 확보 기준을 기존 95%에서 80%로 대폭 하향 조정하는 초강수를 두었다.1 그동안 지역주택조합 사업은 95%라는 지나치게 높은 토지 확보 요건 탓에 일부 토지주가 사업 막바지에 부지를 매각하지 않고 과도한 보상금을 요구하는 이른바 '알박기'의 표적이 되어왔다.1 국토교통부의 내부 표본 조사에 따르면, 토지 확보 요건을 80%로 낮출 경우 평균적으로 사업 기간이 1년에서 2년가량 단축되는 긍정적인 효과가 도출되었다.2

이와 더불어 사업 지연의 또 다른 원인으로 지목되던 토지 보유 기간 관련 규정도 대폭 정비되었다. 현재 업무대행사 등이 소유한 토지는 10년 내에 매도 청구를 해야 한다는 엄격한 규정이 존재했으나, 앞으로는 이 규정을 삭제하여 토지 매입 지연으로 인한 막대한 금융 비용 발생과 사업비 팽창을 사전에 방지할 수 있게 되었다.1 또한, 해당 사업지 내에 주택을 이미 보유하고 있거나 거주 중인 원주민들에게도 조합원으로 가입할 수 있는 길을 열어주어 이들의 재정착을 유도하고, 조합원 결원 발생 시 자격 판단 시점을 기존 '조합설립인가 신청일'에서 '조합 가입 신청일'로 앞당겨 사업의 유연성과 추진 속도를 동시에 확보했다.1

하지만 국토교통부는 무분별한 규제 완화가 초래할 수 있는 부실 사업장의 난립을 경계하며 촘촘한 안전장치도 함께 마련했다. 우선 조합 업무를 대행하는 업체에 대해 엄격한 자본금 및 전문인력 기준을 요구하는 '대행업 등록제'를 도입하여 부실 업체의 시장 진입을 원천적으로 차단할 예정이다.1 건설업계의 뜨거운 감자인 공사비 증액 문제에 대해서도 메스를 댔다. 시공사가 공사비 증액을 요구할 경우, 한국부동산원 등 공공 전문기관의 객관적인 검증을 반드시 거치도록 의무화하였으며, 표준도급계약서를 통해 공사계약서에 세부 산출 근거와 증액 기준을 명확히 명시하도록 강제하여 분쟁의 불씨를 제거했다.1 아울러 시공사 선정 시 경쟁입찰을 의무화하고, 조합이 자금 인출 및 사용 내역, 증빙 자료를 조합원에게 투명하게 공개하지 않을 경우 자금 인출 자체를 제한하는 강력한 제재 조치를 신설하여 자금 집행의 투명성을 극대화했다.1

정책 부문	기존 규정 (2026년 4월 이전)	개정 방안 (지역주택조합 정상화 방안)	현장 파급 효과 및 기대 전망
토지 소유권 확보	95% 이상 확보	80% 이상 확보	알박기 근절 및 사업 소요 기간 1~2년 단축 기대 1
토지 매도 청구	대행사 소유 토지 10년 내 매도 청구	보유기간 관련 규정 전면 삭제	사업 지연 요소 제거 및 조합원 분담금 인상 억제 1
대행업체 자격	상대적으로 낮은 진입 장벽	대행업 등록제 도입 (자본/인력 기준)	부적격 기획 부동산 업체의 난립 방지 1
공사비 검증	시공사-조합 간 사적 협의	한국부동산원 등 공공기관 검증 의무화	무분별한 공사비 증액 요구 차단 및 객관성 확보 1
원주민 자격 부여	원주민 조합원 가입 제한적	원주민 조합원 가입 전면 허용	원주민 재정착률 제고 및 지역 사회 갈등 완화 1