유예 끝난 소방·기계설비·경비 규제… 관리사무소 '비상'

아파트 관리 현장이 2026년을 맞아 몰아치는 규제 쓰나미에 몸살을 앓고 있다. 그동안 현장의 혼란을 고려해 일시적으로 적용을 유예해 주었던 굵직한 안전 및 고용 관련 법규들이 올해 상반기를 기점으로 일제히 전면 시행되면서 관리사무소마다 발등에 불이 떨어졌다.21

가장 큰 파장은 단연 지하주차장 소방 안전 규제다. 인천 청라 아파트 지하주차장 전기차 대형 화재의 여파로 전면 개정된 '소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령'이 지난 3월 1일부터 전격 시행되었다.21 개정안에 따라 전국 아파트 지하주차장에는 열기를 즉시 포착하는 단독경보형 감지기를 비롯해 비상경보설비, 자동화재탐지설비, 그리고 화재 초기 확산을 물로 제압하는 연결살수설비 등을 새롭게 의무적으로 설치하거나 기준에 맞게 보강해야 한다.21 당장 수천만 원에서 수억 원에 달하는 대규모 설비 투자 비용(장기수선충당금) 집행이 불가피해져 입주민 동의 절차와 자금 확보를 둘러싼 진통이 곳곳에서 벌어지고 있다.

전문 기술 인력의 구인난도 임계점에 달했다. 기계설비 유지 및 안전 관리를 고도화하기 위해 2020년 4월 제정된 '기계설비법'에 따라 부여되었던 '임시 기계설비유지관리자' 자격 인정 제도가 2026년 4월 17일을 기해 영구적으로 종료되었다.21 이제 일정 규모 이상의 의무관리대상 건축물은 국가에서 공인한 정식 등급의 기계설비유지관리자를 필수 채용해야만 과태료 철퇴를 피할 수 있다.21 자격증을 보유한 고급 인력이 수요에 비해 턱없이 부족한 상황이라, 관리업체들은 인건비 출혈 경쟁을 불사하며 구인 전선에 뛰어들었고 이는 고스란히 입주민의 관리비 인상 요인으로 직결될 전망이다.

경비원의 업무 영역을 엄격히 통제하는 경비업법령 역시 1월 8일부터 실효성 있는 단속 구간에 진입했다. 헌법재판소의 헌법불합치 결정을 반영하여 개정된 이 법은, 경비원이 본연의 방범 업무 외에 수행할 수 있는 업무를 청소 보조, 재활용품 분리배출 감시, 우편물 투입, 주차 관리, 택배 보관 등 단 5가지 부수적 업무로만 촘촘히 제한했다.21 만약 입주자대표회의나 관리소장이 이를 어기고 경비원에게 화단 예초 작업, 외벽 도색 보조, 세대 내 이삿짐 운반 등 사적이고 과도한 노무를 강요할 경우, 경비업체는 1회 경고에 이어 2회 적발 시 영업정지 3개월, 3회 적발 시 허가 취소라는 치명적인 행정 처분을 받게 된다.21 이는 관리 현장에 만연했던 '경비원 만능주의'를 근절하고 불법 파견 리스크를 해소하는 긍정적 측면이 있으나, 그 빈자리를 메우기 위한 별도의 미화·영선 인력 충원 문제로 골머리를 앓게 하고 있다.