코로나19로 면세점(매장) 운영 중단, 임대료 반환 받을 수 있을까?

사안의 개요

○○○ 면세점과 △△△ 면세점은 김포국제공항과 김해국제공항에서 한국공항공사와 임대차계약을 체결하여 면세점을 운영하고 있었습니다.

2020년 코로나19 확산으로 국제선 운항이 대폭 감축되자 면세점들은 임시휴업에 들어갔습니다. 더 나아가 2020년 4월 6일 국토교통부가 국제선을 인천국제공항으로 일원화하면서 김포국제공항과 김해국제공항의 국제선 청사가 완전히 폐쇄되었습니다.

면세점들은 임대료 전액 면제를 요청했지만 거절당하자, 이미 지급한 임대료의 반환을 구하는 소송을 제기했습니다.

원심 법원의 판단

원심은 2020년 3월분은 50%, 4월부터 8월까지는 70% 감액을 인정했지만, 면세점들이 요구한 전액 면제는 받아들이지 않았습니다. 임대인의 의무가 완전한 이행불능에 이르렀다고 볼 수 없다고 판단했기 때문입니다.

대법원의 판단

대법원은 2020년 4월 6일부터 8월 31일까지의 임대료 전액을 반환해야 한다는 취지로 원심을 파기하고 사건을 원심법원으로 환송하였습니다(2024다293580 판결).

1. 임대인의 사용·수익상태 제공의무

"임대인은 민법 제623조에 따라 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 목적물을 임차인에게 인도하여야 하고, 임대차 기간 중 그러한 상태를 유지시킬 의무를 부담한다. 어떠한 상태가 사용·수익에 적합한 상태인지 여부는 임대차목적물의 통상적인 사용방법을 중심으로 하되, 단순히 물리적인 사용·수익 가능성뿐만 아니라, 임대차의 목적과 유형, 거래 관행, 계약의 내용을 통해 드러난 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다."

2. 민법 제537조 위험부담의 법리

"쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 채무를 이행할 수 없게 된 경우 채무자는 민법 제537조에 따라 자신의 채무를 이행할 의무를 면함과 더불어 상대방의 이행도 청구하지 못한다. 쌍방 채무의 이행이 없었던 경우에는 계약상 의무의 이행을 청구하지 못하고, 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득 법리에 따라 반환을 청구할 수 있다."

3. 종국적 이행불능의 판단

"채무의 이행이 불가능하다는 것은 절대적·물리적으로 불가능한 경우만이 아니라 사회생활상 경험칙이나 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우도 포함한다."

4. 구체적 판단

"국토교통부의 국제선 운항 중단 조치로 김포국제공항 및 김해국제공항의 국제선 청사가 폐쇄됨에 따라 면세점 운영이 중단되었던 2020. 4. 6.부터 2020. 8. 31.까지 기간 동안, 임대인인 피고가 이 사건 각 임대차목적물을 면세점 용도로 사용·수익할 수 있는 상태로 유지시킬 의무는 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되었다고 보아야 한다."