지역주택조합 환불보장약정이 무효, 분담금 반환을 청구할 수 있을까?

 지역주택조합은 무주택자에게 아파트 분양 기회를 제공하는 중요한 제도입니다. 조합에 가입할 때 조합원들은 "만약 사업이 실패하면 낸 돈을 돌려주겠다"는 약속인 '환불보장약정'을 받곤 합니다.

그런데 이런 환불 약속이 법적으로 무효가 될 수 있습니다. 왜냐하면 조합의 재산을 처분하는 중요한 결정은 조합원 전체가 모인 총회에서 결정해야 하는데, 대부분의 환불보장약정은 총회 결의 없이 조합 임원들이 임의로 약속하기 때문입니다.

그렇다면 환불 약속이 무효라면 조합원들이 낸 분담금을 돌려받을 수 있을까요? 최근 대법원은 "환불 약속이 무효여도 무조건 돈을 돌려받을 수는 없다"는 판결을 내렸습니다. 조합원이 오랫동안 추가 분담금을 내며 사업에 참여했다면, 나중에 갑자기 돈을 돌려달라고 하는 것은 신의에 어긋난다는 것입니다.

원고 1~4는 2016년 12월부터 2017년 2월 사이에 ○○○지역주택조합과 조합가입계약을 체결하면서 "상기 사업 추진 중 토지 관련 문제로 조합설립인가 신청을 못하여 본 사업이 무산될 경우 납입한 계약금과 업무추진용역비 전액의 반환을 보증한다"는 내용의 환불보장약정이 기재된 안심보장확약서를 교부받았습니다.

피고는 2019. 2. 11. 조합설립인가를 받았고, 2022. 11. 30. 사업계획승인을 받았습니다. 조합설립인가 전후에 걸쳐 원고들은 상당한 분담금을 추가로 납입하였습니다.

그런데 원고들은 2022. 8. 12. 환불보장약정이 무효라는 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 분담금 반환을 청구하였습니다.

원심은 피고가 조합설립인가를 받음으로써 환불보장약정에서 정한 환불조건의 성취가 불가능해졌고, 피고의 지역주택조합사업이 실질적으로 추진되고 있음에도 원고들이 조합설립인가일인 2019. 2. 11.로부터 약 3년 6개월이 지난 2022. 8. 12.에 이르러서야 이 사건 소를 제기하여 환불보장약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 판단하였습니다.

대법원은 원심판결을 유지하며 상고를 기각하였습니다(2024다239692 판결).

"민법 제276조 제1항은 '총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다'고 규정하고 있다. 비법인사단인 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 '사업의 일정 절차를 진행하지 못하거나 그로 인하여 사업이 중단 또는 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다'는 내용의 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았다면, 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효가 될 수 있고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다."

"원고들이 '이 사건 환불보장약정이 무효이므로 이 사건 조합가입계약도 무효라고 주장하거나 원고들로서는 이 사건 환불보장약정의 효력에 관하여 착오에 빠졌으므로 이 사건 조합가입계약을 취소한다'고 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는다고 보아야 한다."

"원고들은 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불의 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 이후에도 이에 개의치 않고, 신축 아파트 소유권 취득이라는 목적을 달성하기 위하여 이 사건 조합가입계약에서 정한 분담금 중 적지 않은 금액을 납부하였다. 피고로서는 이러한 원고들의 분담금 납부행위를 통하여 원고들이 이 사건 환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 이 사건 조합가입계약을 유지하기를 원한다고 신뢰하고 이를 바탕으로 주택건설사업을 진행한 것으로 보이고, 이러한 피고의 신뢰를 보호할 필요가 있다."

이번 대법원 판결의 핵심은 다음과 같습니다.

첫째, 환불보장약정의 무효가 곧바로 조합가입계약의 무효를 의미하지 않습니다. 조합가입계약의 본래 목적인 신축 아파트 소유권 취득에는 지장이 없을 수 있습니다.

둘째, 조합원의 선행행위가 중요한 판단 기준입니다. 환불 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 후에도 지속적으로 분담금을 납입한 행위는 조합가입계약을 유지하겠다는 의사표시로 해석됩니다.

셋째, 신의성실 원칙에 따른 모순행위 금지입니다. 상당 기간 분담금을 납입하며 사업에 참여하다가 뒤늦게 환불보장약정의 무효를 이유로 분담금 반환을 청구하는 것은 허용되지 않습니다.

이번 판결은 지역주택조합 사업에서 계약의 안정성과 거래의 신뢰를 보호하는 측면에서 매우 중요한 의미를 갖습니다.

지역주택조합은 환불보장약정을 체결할 때 반드시 사원총회의 결의를 거쳐야 하며, 조합원들에게는 환불보장약정의 한계와 조건을 명확히 고지해야 할 것입니다. 조합원 입장에서는 환불보장약정에만 의존하지 말고, 조합의 사업 추진 능력과 재원 확보 상황 등을 종합적으로 검토하여 가입 여부를 결정해야 합니다.

이번 판결은 신의성실 원칙의 구체적 적용 사례로서 '모순행위 금지'의 법리가 구체적으로 어떤 상황에서 적용되는지를 명확히 보여주었습니다. 계약당사자가 일정한 행위를 통해 상대방에게 신뢰를 부여한 후, 이와 모순되는 주장을 하는 것은 허용되지 않는다는 원칙이 확인되었습니다.

다만 개별 사안에서는 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 분담금 반환 관련 분쟁이 발생한 경우에는 전문가의 조력을 받아 적절히 대응하는 것이 중요합니다.