점유취득시효 자주점유 추정 번복 사유 분석. 무단점유와 소유의 의사 결여에 관한 대법원 판례(2025다217605)

박 기자
입력 2026.04.03 09:32
조회수 162
댓글 0

건물을 산 지 수십 년이 지났는데, 갑자기 토지 소유자가 나타나 건물을 헐고 땅을 돌려달라고 한다면 어떨까요? 많은 분이 20년 넘게 살았으니 점유취득시효로 내 땅이 된 것 아니냐고 생각하시겠지만, 대법원은 최근 이 상식에 경종을 울리는 판결을 내놓았습니다.

사안의 개요

사건의 배경이 되는 경남 밀양시 소재 대지(112㎡) 위에는 2층 규모의 건물 1동이 있습니다. 이 건물은 1층과 2층이 각각 별도의 등기부가 편제된 구분건물입니다.

소외 2가 1954년 매수하여 1958년 등기를 마쳤고, 이후 상속 등을 거쳐 현재 원고가 소유하고 있습니다(토지 및 1층 소유권).

소외 4가 1954년 매수하여 1959년 소유권이전등기를 마쳤고, 이후 증여를 통해 현재 피고들이 소유하고 있습니다(2층 건물 소유권).

피고 측은 1959년부터 약 65년 동안 2층 건물을 소유하며 대지를 점유해 왔습니다. 원고가 건물의 철거를 구하자, 피고들은 대지 중 건물 면적 비율에 해당하는 1/2 지분에 대해 20년의 점유취득시효가 완성되었다며 소유권이전등기를 요구하는 반소를 제기했습니다.

원심법원의 판단

원심은 피고들의 자주점유 추정이 깨어지지 않았다고 보았습니다. 피고들이 20년 이상 소유의 의사로 평온·공연하게 대지를 점유해 왔으므로, 원고의 철거 청구를 기각하고 피고들에게 1/2 지분에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하라고 판결했습니다.

대법원의 판단 (대법원 2025다217605)

대법원은 원심이 자주점유의 복멸(추정이 깨짐)에 관한 법리를 오해했다며 판결을 뒤집었습니다. 주요 판시 사항은 다음과 같습니다.

"점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 증명되었다면, 특별한 사정이 없는 한점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 그 경우에도 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다."

구체적으로 대법원은 다음의 사유를 들었습니다.

소외 4가 1959년 건물 등기를 할 당시에는 건물과 대지를 별도로 등기해야 대지지분을 취득할 수 있었음에도 대지 지분에 대해서는 아무런 조치를 하지 않았다는 점(등기 미이전).

피고 측은 65년 동안 원고 측에 등기 이전을 요구한 적이 없으며, 대지에 관한 재산세 등 세금도 납부하지 않았습니다. 또한 대지에 근저당권이 설정되어 14년간 유지되는 동안에도 아무런 이의를 제기하지 않았다는 점(소유자로서의 태도 결여).

이번 판결은 점유취득시효에서 가장 중요한 자주점유(소유의 의사)를 판단하는 객관적 기준을 명확히 했습니다.

첫째, 권원이 없음을 알면서 점유를 시작한 악의의 무단점유는 아무리 오래 지나도 땅을 뺏을 수 없습니다(무단점유의 배제).

둘째, 점유자가 진정한 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 하지 않은 점은 자주점유의 추정을 깨뜨리는 결정적 근거가 됩니다(소유자로서의 태도).

셋째, 국가(대한민국)로부터 건물을 불하받았다고 해서 대지 지분까지 당연히 함께 매도되었다고 단정할 수 없음을 명시했습니다(막연한 추정의 배제).

이번 사건의 핵심은 단순히 65년이라는 '시간'이 아니라, 그 시간 동안 점유자가 '어떤 태도'를 보였느냐에 있습니다. 대법원은 등기하지 않은 채 남의 땅을 점유하고, 세금조차 내지 않으면서 등기부상 권리 변동에도 무관심했던 점을 날카롭게 지적했습니다.

20년이라는 점유 기간은 강력한 법적 무기가 될 수 있지만, 그것이 타인의 정당한 소유권을 무력화하는 도구로 남용되어서는 안 됩니다. 판례는 점유의 시작 단계에서 정당한 권원이 있었는지를 더욱 엄격히따지고 있습니다. 만약 이와 유사한 토지 분쟁을 겪고 계신다면, 과거의 관행적인 점유에 기대기보다 당시의 매매 계약이나 점유 권원을 입증할 수 있는 객관적 자료를 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.