[바른아파트 뉴스] 2026년 6월 24일(수) 호

"처벌 중심에서 예방 중심으로 변하는 지자체 감사, 우리 단지의 행정 적법성을 먼저 점검하세요."

## 1. [지자체/행정] 서울시·경기도, "아파트 감사의 패러다임 전환… 처벌보다 사전 컨설팅·지도 중심 확대" (6월 23일~24일)

그동안 적발과 과태료 부과 중심으로 흘러가 관리 현장의 위축을 야기했던 지자체 공동주택 감사가 '사전 예방 및 행정 지도' 중심으로 체질 개선을 시도하고 있습니다.

• 주요 경향: 주요 지자체 공동주택과에 따르면, 최근 신설되거나 강화된 기계설비법, 개정 공동주택관리법 시행령(6월 3일 과태료 차등화) 등으로 현장의 혼선이 가중됨에 따라 '기획 감사' 전 '사전 멘토링 및 컨설팅 기간'을 두는 단지가 늘고 있습니다.

• 실무 활용: 관리주체는 지자체에서 운영하는 '공동주택 관리주체 기술지원'이나 '회계 분야 사전 컨설팅' 제도를 적극적으로 신청하여, 장기수선계획 조정이나 수의계약 적정성 여부를 선제적으로 검증받는 것이 과태료 처분을 피하는 가장 안전한 방법입니다.

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## 2. [법령/유권해석] 국토부, "동대표 선거권 안내 시 '세대원' 표현은 법적 분쟁 소지… '입주자등' 권장" (6월 23일)

단지 내 동대표 선거, 선관위 구성, 관리규약 개정 등을 위해 안내문이나 투표 서식을 작성할 때 무심코 사용하는 용어가 선거 무효 소송의 원인이 될 수 있다는 국토교통부의 유권해석이 나와 주의가 필요합니다.

• 해석 요지: 국토부 민원회신에 따르면, 공동주택관리법령상 선거권을 갖는 주체는 '입주자(소유자 및 대리권을 행사하는 배우자·직계존비속)'와 '사용자(임차인)'를 합친 '입주자등'으로 명시되어 있습니다.

• 주의 사항: 따라서 선관위 서식이나 투표 공고문에 '세대원 투표 가능'이라는 표현을 관행적으로 쓸 경우, 대리권이 없는 단순 동거인이나 친인척이 투표하여 선거 무효 분쟁이 일어날 수 있습니다. 투표 공고문에는 반드시 '입주자등 또는 정당한 대리권을 증명한 자'로 서식을 정비해야 합니다.

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## 3. [현장/분쟁] "AI 법령 해석 들고 오는 입주민"… 관리사무소, 새로운 갈등에 서면 방어령 (6월 23일~24일)

최근 생성형 AI(인공지능) 챗봇에 공동주택관리법을 질문한 뒤, 단편적인 답변 내용만 신봉하며 관리사무소의 행정을 무조건 '위법'으로 모는 악성 민원이 급증해 현장 소장들의 고충이 깊어지고 있습니다.

• 갈등 양상: 지자체별 관리규약 준칙의 특수성이나 단지별 장기수선계획의 맥락을 무시한 채, "AI가 물어보니 관리소 조치는 불법이라는데 왜 따르지 않느냐"며 고성을 지르는 사례가 빈번하게 보고되고 있습니다.

• 실무 대응 요령: 전문 주택관리사들은 이러한 민원 발생 시 감정적 대립을 지양하고, 국토교통부 질의회신집의 공식 문구나 해당 지자체가 고시한 관리규약 준칙 책자, 법원 판례집 등 '공적 신뢰성이 검증된 서면 자료'를 명확히 제시하며 답변서로 갈음하는 방어 행정을 권고합니다.

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## 4. [정부/종합] 국토부, 장기수선계획 사용 공사의 발주자는 오직 '입주자대표회의' 원칙 재강조 (6월 24일)

장기수선충당금을 사용하여 집행하는 시설 교체 및 대규모 보수 공사의 계약 주체를 관리사무소 명의로 진행했다가 지자체 감사에서 적발되는 사례가 지속됨에 따라, 정부가 실무 매뉴얼 준수를 재차 당부했습니다.

• 원칙 고수: 공동주택관리법상 장기수선공사의 계약 주체는 오직 '입주자대표회의'이며, 일반 용역이나 일반 수선유지비 공사의 계약 주체는 '관리주체(소장)'로 명확히 이원화되어 있습니다. 서식 작성 시 직인을 잘못 날인하는 사소한 실수가 과태료 부과로 이어질 수 있으므로 결재 라인에서 최종 대조가 필수적입니다.

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[오늘의 실무 Tip]

"최근 입주민들이 AI를 활용해 정교하게 다듬어진 악성 민원을 제기하는 경우가 늘고 있습니다. 법적 근거가 약한 감정적 요구에 휘둘리지 않기 위해서는 평소 국토교통부 유권해석(K-apt 및 중앙공동주택관리지원센터) 자료를 단지별로 스크랩해 두는 것이 좋습니다.

또한, 향후 있을 선거 진행 시 선관위 투표 공고문 서식에서 관행적인 '세대원 투표 가능' 문구를 오늘 중으로 **'입주자등(소유자·사용자)에 한함'**으로 신속하게 수정하시어 절차적 정당성을 미리 확보하시기 바랍니다."