"공용부분 불법점유 소송 주체 사전 검토와 잡수입 관리비 차감 전표 정비, 국토부 사업자 선정지침 전부개정안 행정예고 동향을 확인하세요."

## 1. [행정/국토부] 국토부 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 전부개정 행정예고… 현장 의견 수렴 지속 (9월 28일~29일)

국토교통부가 공동주택 사업자 선정의 투명성을 높이고 적격심사 및 수의계약 범위를 합리화하기 위해 추진 중인 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 전부개정안에 대해 현장 의견 수렴 및 행정예고 절차가 계속 진행되고 있습니다.

• 주요 내용: 입찰·계약 절차의 선진화, 수의계약 체결 요건 재정비, 적격심사 표준평가표 세부 항목 개선 등 관리 현장의 투명성 강화와 효율성 확보를 골자로 합니다.

• 실무 대응: 입주자대표회의와 관리사무소는 향후 개정 지침 확정 공포 시 사업자 선정 계약 입찰 공고문 작성 및 수의계약 체결 시 변경되는 기준을 사전에 숙지하여 행정 오류가 없도록 준비해야 합니다.

• 관련 뉴스:국토교통부 - 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 전부개정안 행정예고

## 2. [사법/판례] 법원, "입주자대표회의는 관리단이 아니므로 공용공간 불법점유 관련 인도 청구 소송 권한 없다" (9월 28일~29일)

아파트 단지 내 공용부분을 불법 점유한 자를 상대로 입주자대표회의(입대의)가 직접 인도 청구 소송을 제기할 수 있는지에 대해 사법부가 원고적격 부적합 판결을 재확인했습니다.

• 법원 판단: 집합건물법상 공용부분의 반환 및 불법점유 방지 청구권은 구분소유자 전체로 구성된 '관리단'에 귀속되며, 공동주택관리법상 '입주자대표회의'는 관리 행정 기관일 뿐 구분소유권 자체에 기한 물권적 청구권을 행사할 원고적격이 없다고 판시했습니다.

• 실무 지침: 단지 내 공용부 불법점유 소송 추진 시, 입대의 명의가 아닌 구분소유자 전체 '관리단' 명의 또는 구분소유자 공유지분권에 기초하여 절차를 진행해야 소송 기각 리스크를 방지할 수 있습니다.

• 관련 뉴스:아파트관리신문 - 입대의, 관리단 아니기에 공용공간 불법 점유 관련 소 제기 권한 없어

## 3. [회계/유권해석] 국토부, "관리비 차감 시 '관리비로 발생시킨 후 차감'하는 회계처리기준 준수" 강조 (9월 28일~29일)

잡수입 등을 활용해 입주민 관리비를 차감할 때 발생하는 회계처리 방식과 관련해 국토교통부 회신 및 전문가 가이드가 재확인되었습니다.

• 해석 핵심: 잡수입으로 관리비를 직접 상계 처리하는 방식은 부적절하며, 해당 월 관리비 발생액 전체를 정상 고지·계상한 후 '관리비 차감액' 계정과목을 통해 차감하는 방식으로 회계처리기준을 준수해야 지자체 실태점검 시 지적을 피할 수 있습니다.

• 관련 뉴스:아파트관리신문 - 관리비 차감 시 '관리비로 발생시킨 후 차감한다'는 의미

## 4. [입법/행정] 공동주택관리법 일부개정법률안 발의… '지자체장 회계감사 검증(감리) 제도' 도입 추진 (9월 28일~29일)

공동주택 회계 투명성을 한층 더 강화하기 위해 지자체장이 외부 회계감사 결과를 직접 검증(감리)할 수 있는 법적 근거를 마련하는 공동주택관리법 개정안이 국회에 제출되어 논의 중입니다.

• 개정안 핵심: 지자체장이 외부 회계감사인의 감사 보고서에 대한 부실 감사 여부를 직접 검토·검증할 수 있는 권한을 신설하고, 공동관리 총세대수 적용 예외 사유를 추가하여 단지 운영의 유연성을 확보하는 내용이 담겼습니다.

• 실무 지침: 법안 통과 시 지자체의 회계 지도·점검이 더욱 세밀해질 것으로 예상되므로, 관리주체는 매월 관리비 부과 내역서 및 잡수입 전표 처리를 법률과 회계처리기준에 맞게 철저히 정비해야 합니다.

• 관련 뉴스:대한주택관리사협회 - 법령정보 및 공지사항

[오늘의 실무 Tip]

"오늘 현장 점검의 핵심은 **'공용부 불법점유 대응 절차 사전 점검'**과 **'잡수입 차감 회계전표 적정성 대조'**입니다.

1. 단지 내 공용부 무단 점유 시설물에 대한 법적 대응 시, 입대의 의결만으로 소를 제기할 경우 원고적격 부재로 기각될 수 있으므로 집합건물법상 '관리단' 집회 의결 절차를 사전에 검토하십시오.

2. 잡수입을 활용한 관리비 차감 적용 시, 결산서상 전체 관리비를 정상 계상한 후 차감 처리하는 적법한 회계전표를 적용했는지 대조해 보시기 바랍니다."