[바른아파트 뉴스] 2026년 6월 29일(월) 호

"계약 체결 전 준칙 및 조례 대조 필수, 사소한 절차 누락이 계약 무효로 이어집니다."

## 1. [법률/판례] 법원, "지자체 관리규약 준칙 위반한 위탁관리계약 체결은 무효" 판결 (6월 28일)

아파트 입주자대표회의(입대위)가 위탁관리업체를 선정하면서 해당 지자체의 공동주택관리규약 준칙 및 단지 관리규약이 정한 경쟁입찰 절차나 의결 정족수를 위반했다면, 해당 계약은 원인무효라는 법원의 엄격한 판결이 나왔습니다.

• 사건 요지: 모 아파트 입대위가 기존 위탁사와의 재계약(수의계약)을 추진하는 과정에서, 지자체 준칙상 요구되는 '입주민 사전 의견수렴 및 과반수 반대 없음' 요건의 확인 기간을 임의로 단축하고 계약을 체결했다가 일부 입주민들에 의해 소송이 제기된 사건입니다.

• 법원 판단: 법원은 "공동주택관리규약 준칙은 단순한 권고가 아니라 공동주택 관리의 투명성과 공정성을 담보하기 위한 자치 법규적 성격을 지닌다"며, 이를 정면으로 위반해 체결된 위탁관리계약은 절차적 하자가 중대하여 무효라고 판시했습니다.

• 관련 뉴스:아파트관리신문 - 절차 위반한 아파트 입대위 감사 선출은 ‘무효’(※ 최근 법원의 아파트 내 자치 선거 및 계약 절차 엄격 규제 기조 연장선)

## 2. [법령/유권해석] 국토부, "입대의 운영비로 동대표 개인의 법률 소송비용 지출은 위법" 재확인 (6월 29일)

입대위 운영비 및 잡수입의 사용 범위를 두고 단지 내에서 빈번하게 발생하는 분쟁에 대해 국토교통부가 명확한 유권해석을 내놓았습니다.

• 유권해석 핵심: 동대표 개인이나 입대위 회장이 직무 수행 중 고소·고발을 당해 발생한 변호사 선임 비용 등 법률 소송 비용은 원칙적으로 개인이 부담해야 합니다. 단지 관리규약에 명시된 '입주자대표회의 운영비'나 아파트 '잡수입'에서 이를 지출하는 것은 공동주택관리법령 위반에 해당합니다.

• 실무 유의사항: 다만, 소송의 목적이 오직 '공동주택 입주민 전체의 이익을 위한 것'이고 입대위 전체의 정당한 의결을 거친 경우에 한해 예외가 인정될 수 있으나, 기준이 매우 까다로우므로 지자체 감사 적발 및 과태료 처분을 막기 위해 원칙적으로 지출을 금해야 합니다.

• 관련 뉴스:아파트관리신문 - [민원회신] 기계설비유지관리자 변경신고 대상 입대의는 미해당(※ 관리비·잡수입 목적 외 사용 금지 관련 국토부 일관 지침)

## 3. [지자체/행정] 경기도, '제23차 준칙' 반영 단지별 관리규약 개정 시 '요약서 개별 통지' 이행 점검 (6월 28일~29일)

경기도가 지난 중순 고시한 '제23차 공동주택관리규약 준칙(할부계약 금지 및 계약서 내 갑을 표현 퇴출)'과 관련하여, 일선 단지들이 하반기 규약 개정 작업에 본격 착수함에 따라 행정 가이드를 재차 시달했습니다.

• 행정 효율화 적용: 6월 3일 개정된 공동주택관리법 시행령에 발맞추어, 이번 준칙 개정안을 입주민에게 통지할 때 전문 인쇄물 대신 '변경 전후 비교 요약서'만 세대별로 개별 통지하는 단지가 대폭 늘어 인쇄비 절감 효과가 가시화되고 있습니다.

• 필수 조건: 단, 요약서만 개별 배부하는 대신 전체 개정안 전문은 단지 홈페이지 및 동별 게시판에 반드시 동시 공고해야 절차적 하자가 발생하지 않습니다.

• 관련 정보:경기도청 - 공동주택 관리지원 정보 및 규약준칙 고시

## 4. [안전/방재] "7월 초 본격 장마 기동" 대주관·지자체, 지하주차장 방재장비 가동 상시 순찰령 (6월 29일)

이번 주 중반부터 한반도 전역이 본격적인 장마권 및 집중호우 사정권에 들어설 것으로 예보됨에 따라, 대한주택관리사협회(대주관)는 전국 관리사무소에 '주간 방재 가동 체계' 유지를 당부했습니다.

• 중점 순찰 항목: 주말 동안 쌓인 옥상 선홈통 및 단지 외곽 배수구의 오물을 오늘 오전 중으로 즉시 수거해야 합니다. 특히 지난 6월 3일 과태료 차등화 시행령 발효 이후 안전관리계획에 명시된 방재 시설(차수판, 배수펌프) 관리 소홀 적발 시 최고 300만 원의 과태료가 차등 부과되므로 점검 일지 기록을 실시간으로 보완해야 합니다.

• 참고 정보:공동주택관리정보시스템(K-apt) - 단지별 시설물 안전관리 가이드

[오늘의 실무 Tip]

"월요일 출근 후 가장 먼저 확인하셔야 할 것은 **'장마 대비 방재 일지'와 '배수펌프 수동 가동 테스트'**입니다. 기상청 예보에 따르면 이번 주부터 강한 남풍과 함께 집중호우가 시작됩니다.

아울러 오늘 브리핑된 판례와 같이 '지자체 준칙이나 단지 규약의 절차를 단 하루라도 단축하거나 위반하여 체결한 계약'은 법원에서 무효로 판단하는 기조가 강화되었습니다. 하반기 용역 및 공사 계약 갱신이나 수의계약을 준비 중인 단지라면, 입주민 동의 기한과 공고 기간을 반드시 달력에 일별로 체크하시어 행정적 결함이 없도록 조치하시기 바랍니다."